Empieza por la titularidad y el préstamo
Obtén información registral actual e identifica banco, deudores, fincas hipotecadas y otras cargas. Compárala con la documentación del préstamo. La hipoteca puede afectar a varias fincas: no presupongas que un importe calculado para el piso libera también un garaje inscrito por separado.
Explica si el precio de venta cubrirá el saldo pendiente y los gastos. Si no alcanza, debe existir una solución acordada antes de comprometer una transmisión libre de deuda. Que el comprador asuma tu préstamo es una operación distinta, que necesita revisión e intervención del banco; no ocurre automáticamente al vender.
Ajusta la deuda a la fecha de la compraventa
Pide al banco un cálculo referido a la fecha prevista de firma. El saldo que muestra una aplicación bancaria puede no incluir todos los intereses o importes contractuales exigibles al cancelar. Si la firma se aplaza, comprueba si deben actualizarse la cifra y las instrucciones de pago.
Prepara un desglose escrito: cuánto recibe el banco, cuánto corresponde al vendedor y qué cantidad se retiene, si se pacta, para tramitar la cancelación. Cada descuento debe tener una finalidad y una justificación. Verifica los datos bancarios por un canal conocido, especialmente si un correo los modifica a última hora.
Pagar la deuda y cancelar la carga son pasos distintos
Una vez pagado el préstamo, solicita el certificado de deuda cero; el Banco de España indica que su expedición debe ser gratuita. La cancelación formal habitual requiere además la escritura correspondiente, los trámites tributarios y la inscripción. Un saldo cero no borra por sí solo la hipoteca del Registro.
Acordad quién gestionará la cancelación y cómo acreditará su finalización. Solicita un presupuesto que separe la posible compensación por reembolso anticipado de notaría, registro y gestión opcional. No confundas una estimación con una factura definitiva ni presupongas que cualquier cargo de un intermediario es obligatorio.
Qué revisar antes y después de la firma
- ¿El contrato identifica la hipoteca y cómo se liberará la finca?
- ¿El cálculo de deuda es válido para la fecha prevista de escritura?
- ¿Quedan documentados los destinatarios de los pagos y la retención acordada?
- ¿Quién obtendrá e inscribirá la escritura de cancelación?
- ¿Cómo y cuándo se justificará el gasto y devolverá el sobrante retenido?
Conserva la liquidación de la operación, los justificantes de pago y los documentos de cancelación. Haz seguimiento hasta que la información registral actualizada confirme lo acordado. Si resides fuera de España, prepara la representación con tiempo: el poder debe cubrir los actos previstos y el banco puede exigir comprobaciones propias.
Preguntas frecuentes
Pagué el préstamo hace años. ¿Puede seguir apareciendo la hipoteca?
Sí. El pago y la cancelación registral son distintos. Comprueba la información registral actual antes de fijar el calendario de venta.
¿Tengo que contratar la gestoría del banco?
El Banco de España contempla la posibilidad de gestionar la cancelación por tu cuenta. Compara las opciones y sus costes; los trámites formales deben completarse igualmente.