Usufructo y nuda propiedad son derechos diferentes
En términos generales, el usufructo permite disfrutar de un bien ajeno conforme al título que lo constituye y a la ley aplicable. La nuda propiedad es la titularidad del bien sujeta a ese derecho. Mientras dura el usufructo, ambos derechos pueden corresponder a personas distintas.
Un usufructo vitalicio no debe confundirse con una promesa informal de dejar vivir temporalmente a un familiar. Tampoco equivale a un derecho de habitación de alcance limitado. La elección influye en el uso, las posibles rentas y la facultad de disponer del inmueble.
El derecho legal del cónyuge no siempre comprende toda la casa
En el Derecho civil común español, el cónyuge viudo que reúna los requisitos legales puede tener derechos de usufructo cuya extensión depende de los familiares con los que concurra. Eso no significa que cualquier viudo reciba automáticamente el pleno dominio ni el uso vitalicio de toda la vivienda.
Primero hay que separar los bienes propios del superviviente del patrimonio de la persona fallecida, considerando el régimen económico matrimonial. Después se estudian el testamento y la ley sucesoria. Una familia internacional no debe asumir que las cuotas del Derecho común se aplican solo porque la casa esté en Mijas.
Preguntas cotidianas que conviene resolver antes
- ¿El superviviente vivirá allí, alquilará la casa o podría trasladarse cerca de familiares?
- ¿Qué derechos tendrán los hijos y hay menores entre ellos?
- ¿Cómo se afrontarán seguro, conservación ordinaria, reparaciones importantes y gastos comunitarios?
- ¿Qué ocurrirá si interesa vender para comprar una vivienda menor o financiar cuidados?
- ¿Existen hipotecas u otros derechos que condicionen la solución?
Los derechos y obligaciones dependen de la ley y del título constitutivo; una hoja de reparto familiar no cambia las obligaciones frente a terceros. Sin embargo, hablar de gastos antes de firmar puede revelar problemas que no se aprecian en una cláusula aparentemente sencilla.
Prever una venta y la extinción del derecho
Transmitir la vivienda en pleno dominio y libre de usufructo exige, en general, reunir o resolver válidamente los derechos afectados. El nudo propietario no puede ignorar un usufructo vigente y el usufructuario no está automáticamente facultado para vender por sí solo toda la propiedad.
El usufructo vitalicio normalmente se extingue al fallecer su titular, pero pueden quedar actuaciones documentales, registrales y fiscales. La valoración fiscal del usufructo es distinta de la decisión sobre cómo organizar la familia. No debe darse por hecho que la herencia o la posterior consolidación queden libres de tributación.
Preguntas frecuentes
¿Puede dejarse el usufructo al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos?
Puede ser una opción, sujeta a la ley aplicable, las legítimas y los bienes realmente propios. Deben redactarse correctamente su alcance y las alternativas.
¿Con un usufructo ya no se puede vender nunca la casa?
No. En ocasiones puede acordarse la venta con la intervención de quienes tengan los derechos necesarios. Lo que no cabe presumir es que una sola persona pueda disponer unilateralmente de los derechos de todos.