Lee el contrato real, no solo el anuncio
Solicita el contrato firmado, anexos, comunicaciones sobre prórrogas y pruebas de la situación actual. Importan la fecha y la naturaleza del alquiler: vivienda habitual, temporada real y alojamiento turístico no pueden tratarse como si fueran lo mismo. El nombre del contrato no resuelve por sí solo su calificación jurídica.
Contrasta los documentos con la ocupación efectiva. Identifica quién vive allí y comprueba pagos, controversias sobre la terminación y posibles procedimientos. Que el vendedor afirme que el inquilino se irá pronto no equivale a una entrega de posesión ya realizada y conforme a derecho.
La venta no extingue automáticamente el alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene reglas por las que el comprador se subroga en derechos y obligaciones del arrendador. Su alcance y duración deben revisarse según la fecha del contrato, el régimen transitorio y la operación concreta. Ni todos los alquileres terminan al vender ni todos tienen el mismo plazo protegido.
Si necesitas la vivienda para residir, analiza esa condición antes de firmar unas arras. Comprar no autoriza por sí mismo a cambiar cerraduras, cortar suministros ni exigir una salida inmediata. La recuperación de la posesión debe seguir la vía contractual y legal que corresponda.
Revisa tanteo, retracto y comunicaciones
El inquilino puede tener derechos de adquisición preferente conforme al régimen aplicable. Comprueba si existen, si hay una renuncia eficaz o una excepción y qué notificaciones y justificantes se necesitan. No debe suponerse que una renuncia elimina cualquier obligación de comunicar la venta.
Coordina condiciones y comunicaciones antes de cerrar la fecha de escritura. Si cambia el precio o se transmite un conjunto de bienes, revisa si la documentación sigue siendo adecuada. Es parte de la comprobación jurídica de la compra, no un trámite que convenga dejar para el último momento.
La entrega debe coincidir con lo que estás comprando
- Si compras para invertir, verifica renta, pagos, fianza, garantías y compromisos de reparación.
- Documenta cómo se repartirán rentas, depósitos y saldos pendientes entre vendedor y comprador.
- Si compras libre de ocupantes, exige una entrega viable, legal y documentada.
- Aclara quién notificará al inquilino el nuevo arrendador y los datos de pago.
- Informa al banco de la ocupación real y comprueba su compatibilidad con la financiación.
Visita cerca de la firma y documenta la entrega efectiva. Si debía estar vacía y no se ha producido la salida pactada, consulta antes de liberar el dinero o aceptar una promesa improvisada. Una rentabilidad atractiva anunciada no sustituye la comprobación de la renta exigible y los gastos que asumirás.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el alquiler en cuanto compre?
No lo presupongas. Hay que comprobar el contrato y las reglas de actualización aplicables; el cambio de propietario no permite fijar libremente una nueva renta.
¿Un anuncio vacacional demuestra que el uso turístico está permitido?
No. Las habilitaciones turísticas y las posibles restricciones comunitarias o urbanísticas necesitan revisión específica. Esta guía trata la ocupación existente al comprar, no acredita una licencia turística.