Distingue valor de referencia, catastral y de mercado
El valor catastral utilizado en la fiscalidad local no es el valor de referencia del Catastro al que remiten las reglas del Impuesto sobre Sucesiones. Un anuncio inmobiliario aporta otra información: refleja un precio solicitado, no necesariamente el precio de una compraventa comparable ya cerrada.
En Sucesiones, los inmuebles con valor de referencia disponible se valoran, con carácter general, por el correspondiente a la fecha de devengo, salvo que el declarado sea superior. Si no existe o no puede certificarse, la regla legal toma el mayor entre el valor declarado y el de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
Comprueba la fecha y el derecho que se hereda
En una herencia ordinaria, el impuesto se devenga generalmente al fallecer el causante, no cuando se firma meses después en la notaría. Por eso, un certificado referido a hoy puede no responder a la pregunta correcta. Existen supuestos especiales que requieren analizar el devengo por separado.
Revisa también qué pertenecía realmente a la persona fallecida. Si solo tenía una cuota, no entra automáticamente todo el inmueble en la herencia. Distingue el valor total del bien de la adquisición de cada heredero. El usufructo y la nuda propiedad tienen reglas de valoración propias; no deben reflejarse ambos como pleno dominio de la misma casa.
Prepara un expediente de valoración
- Datos registrales y referencias catastrales de vivienda, garaje y trastero.
- Porcentajes de titularidad y fecha relevante para la herencia.
- Certificado del valor de referencia a esa fecha o constancia de su inexistencia.
- Fotografías, informes técnicos y pruebas de desperfectos o circunstancias singulares.
- Tasación profesional cuando exista una discrepancia relevante o controversia.
Un apartamento deteriorado en Marbella y otro reformado de la misma urbanización pueden no ser comparables directamente. Documenta las diferencias de estado, superficie, derechos y ocupación. Conserva pruebas fechadas antes de que una reforma altere el aspecto del inmueble.
Impugnación del valor y futura compraventa
Considerar excesivo el valor de referencia no permite sustituirlo sin más por una cifra inferior. La ley contempla su impugnación al recurrir una liquidación o solicitar la rectificación de una autoliquidación. Hay que estudiar conjuntamente el procedimiento, las pruebas y los plazos.
Separa Sucesiones de los tributos municipales y de la tributación de una venta posterior. No aumentes ni reduzcas artificialmente el valor hereditario para buscar un resultado fiscal futuro. Si vais a vender pronto, revisa las pruebas y ambas operaciones antes de firmar la adjudicación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner el importe que figura en el recibo del IBI?
No sin comprobar a qué corresponde. El valor catastral del recibo no es intercambiable con el valor de referencia aplicable a Sucesiones.
¿La valoración de una inmobiliaria sustituye al valor de referencia?
No. Las pruebas de mercado pueden servir para fundamentar una impugnación, pero no desplazan automáticamente la regla legal de valoración tributaria.